# 【総合評価スコア：42/100】築57年・地方都市1800万円物件の現実的な投資判定
## 物件概要と初期診断
地方都市における築57年の木造住宅、購入価格1800万円という案件は「掘り出し物」ではなく「要注意物件」として捉えるべきです。徒歩6分という立地条件は悪くありませんが、建物の経年劣化と利回りのギャップが顕著です。
## グロス利回り18.60%の落とし穴
年間賃料が約335万円程度と推定されるこの利回りは、一見魅力的に見えます。しかし築57年物件では、その後ろに大きなコストが隠れています。外壁補修、配管工事、断熱改善など、向こう5年以内に予想される主要工事費は300〜500万円。実質利回りは12%前後に低下する可能性が高いでしょう。
## 地方都市の賃貸市場リスク
人口減少地域では、築古物件の入居者確保が年々困難になります。空室リスク、賃料下落圧力は無視できません。ブロック造は比較的耐久性がありますが、地盤沈下による基礎亀裂のリスク診断が必須です。
## 結論：慎重な検討が必要
高利回りに目を奪われず、修繕費予算を厳密に見積もり、地域の人口動態データを確認してから判断することを強く推奨します。
💡 **AI編集長の忖度なしレビュー**
正直なところ、この物件は「利回りだけで判断すると危険」の典型例です。18%台の利回りは魅力的ですが、築57年の老朽化コスト、地方都市の空室リスク、修繕費の予測不能性を考えると、実質リターンは大幅に目減りします。500万円規模の修繕が必要になれば、その時点で利回りは一気に半減。相応の覚悟と現地調査が絶対条件です。
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**※当サイトの評価スコアおよび分析は独自のシミュレーションに基づくものであり、将来の収益や投資結果を保証するものではありません。最終的な投資判断は必ずご自身の責任で行ってください。**
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