【AI評価】不明・利回り 11%台の物件戦略

# 【総合評価スコア：42/100】2000万円台の築30年S造物件の投資価値を徹底分析

この物件は**リスク要因が複数重なる中リスク案件**です。2000万円台という価格帯は一見手頃に見えますが、各要素を深掘りするとその理由が明確になります。

## 主要課題の整理

**利回り11%台は高水準に見えますが、経年劣化リスクが深刻です**。1990年代築となると約30年が経過しており、S造（鉄骨造）であっても大規模修繕時期が到来しています。外壁、防水、設備機器の更新費用は購入後3～5年以内で発生する可能性が高く、利回りは実質的に大きく圧縮されるでしょう。

立地面で「徒歩15分超」というのは都市部ではマイナス要因です。駅距離が長いと入居者層が限定され、空室リスクが上昇します。特に築古物件の場合、立地優位性がないと差別化が難しくなります。

## 投資判断のポイント

購入前に**以下の情報収集を徹底すること**が不可欠です：

– 修繕履歴と今後の大規模修繕計画の確認
– 実際の入居者属性と過去5年の入居率推移
– 近隣の競合物件の家賃相場と築年数別の価格下落率
– 徒歩圏内の交通利便性（バス路線、将来の交通網計画など）
– 建物の躯体診断結果

**利回りだけでなく、出口戦略まで含めた総合判断が重要**です。築古物件は売却時の評価減が大きいため、長期保有での減価償却メリットを明確にしましょう。