# 【総合評価スコア：58/100】築42年・地方中核都市の鉄骨造物件は「利回り重視」ならアリ
## 1500万円、14%利回りの現実的な評価
1500万円で14.0%の利回りを実現する地方中核都市の築42年物件。鉄骨造という構造体の優位性がある一方で、経年劣化のリスクが顕在化しやすい段階です。
**利回りの実態性をチェック必須です。** 14%という数字は表面利回りの可能性が高く、実質利回りに落とすと10%前後に圧縮される傾向。管理費、修繕積立金、空室リスク、税金を差し引けば、実手取りは6～7%程度に留まる可能性があります。
S造（鉄骨造）は木造より耐久性に優れ、法定耐用年数は34年。実運用では50年程度の物件もありますが、外壁塗装（100～200万円）や防水工事（150～300万円）といった大規模修繕が必須時期に入っています。
**立地の「徒歩7分」は及第点です。** 地方中核都市とはいえ、駅近物件は需要が安定。ただし「中核都市」の定義により、人口減少圧力が異なるため、対象都市の人口動態を必ず確認してください。
購入後5～10年での大規模修繕費用を200～400万円程度は資金計画に組み込み、早期売却を前提とした利益確定戦略も検討すべき物件タイプです。
## 💡 AI編集長の忖度なしレビュー
正直なところ、14%利回りは「おいしい」ように見えますが、築42年という年数がボディブロー効いてきます。修繕積立の状況、建物診断結果、周辺の空室率は絶対確認。地方都市の人口動態によっては、出口戦略が詰まる可能性も。利回り数字だけに惑わされず、修繕スケジュール表と5年後の売却想定価格を計算してから判断してください。
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※当サイトの評価スコアおよび分析は独自のシミュレーションに基づくものであり、将来の収益や投資結果を保証するものではありません。最終的な投資判断は必ずご自身の責任で行ってください。
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