【AI評価】投資用アパート物件・利回り21%台の物件戦略

# 築30年超、S造アパート投資の現実的評価

【総合評価スコア：52/100】

## 物件の基本分析

2000万円台の予算で築30年超のS造アパートは、市場に多く流通する「ワーク系物件」です。本物件の利回り21%台という数字は一見魅力的ですが、ここに落とし穴があります。

## 利回りの真実

表面利回り21%台は確かに高水準ですが、実際の投資判断では以下の要素を検討する必要があります。徒歩11分という立地は「徒歩圏内」のボーダーラインにあり、賃貸需要は駅前物件と比較して低下傾向です。築30年超の物件は空室率が上昇しやすく、表面利回りと実質利回りの乖離が大きくなります。

## S造の構造的リスク

鉄骨造は耐用年数47年で、本物件は既に法定耐用年数の約64%を消費。融資期間の制約、将来の大規模修繕費（300万～500万円程度）、リフォーム需要の増加が予想されます。加えて、修繕積立不足のリスクも高まっています。

## 現実的な投資判断

この物件が成立する投資家は、：
– 既に複数物件を所有し、ポートフォリオ分散を目的とする層
– 賃貸管理経験が豊富で、空室対策・修繕対応に自信がある層

に限定されます。初心者には推奨しません。

**次のステップ：現地調査時に築年数の根拠、修繕歴、周辺賃貸相場、実際の入居者構成を徹底確認してください。**

1社の話を鵜呑みにせず、複数の専門家から意見をもらい判断を研ぎ澄ませましょう。

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