# 【総合評価スコア：42/100】地方都市の木造古家投資——高利回りの罠と現実的なリスク
1000万円台の予算で50年以上前の木造物件、利回り15%台——一見すると魅力的な数字が並びます。しかし不動産投資プロの視点からは、この物件には重大な懸念材料が複数存在します。
**最大の問題は建物の耐用年数です。** 木造住宅の法定耐用年数は22年。50年以上経過した物件は、既に耐用年数を大幅に超過しています。銀行融資が極めて困難になるだけでなく、大規模修繕の必要性が極めて高い。見た目では分からない構造的劣化（基礎沈下、白蟻被害、躯体腐食）の調査費用だけで数十万円要します。
**利回り15%台の落とし穴にも注目です。** この数字は表面利回りの可能性があります。実際には、築古木造物件の空室リスク（地方都市で特に高い）、修繕費の急増、火災保険料の上昇などを考慮すると、実質利回りは一気に低下します。
**駅から25分という立地も懸念点。** 地方都市では、この距離が致命的になり得ます。入居者確保の難しさから、利回りは急速に悪化する可能性が高い。
ただし改装・リノベーション前提であれば、戦略次第では価値が生まれます。しかし、現状分析なしの投資は極めて危険です。
**必ず構造診断、修繕見積もり、空室率データ、近隣の賃貸相場を徹底調査してください。**
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