【AI評価】兵庫・利回り木造の物件戦略

# 兵庫県の木造物件：利回り11%台の投資判断

【総合評価スコア：65/100】

兵庫県で利回り11%台、投資額4,000万円の木造物件という案件は、表面利回りだけ見ると魅力的に映ります。しかし、不動産投資の現実はより複雑です。

**利回りの構造的リスク**

11%台の利回りが実現するには、相応の理由があります。木造建築は耐用年数が短く、30年台の築年数であれば既に大規模修繕が必要な時期に入っている可能性が高い。屋根・外壁・配管などの更新費用が数百万円単位で発生することは珍しくありません。表面利回りから実質利回りへの乖離は想像以上に大きいでしょう。

**立地の限界性**

駅から徒歩16分という距離は「ギリギリ許容範囲」です。特に木造物件は新築との競争で著しく不利。賃貸需要が限定され、空室リスクが高まります。兵庫県内でも地域によって需要差が激しいため、具体的な立地確認が必須です。

**長期保有の現実性**

30年台の木造で長期保有を想定できません。売却時には築が更に進み、再販価値はほぼゼロに近づきます。運用終盤での出口戦略が極めて困難です。

**推奨アクション**

修繕履歴、現在の空室率、周辺の新規供給状況など、詳細データ収集が不可欠です。